賃貸専門
よくある質問
一般的な不動産取引の仕組み（賃貸）
いち早く良い物件で新生活をスタートさせるコツ
倉庫のオーナー様募集！
宅地建物取引士とは？
空き家の課題と問題
空き家予備軍を一軍へ“昇格”させない！
親の持ち家と相続の問題
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あなたが見つけた気になる物件の良し悪しを評価！
うんすい宅建は、東京都東村山市にある不動産会社です。
居住用およびテナント賃貸をメインに手がけています。
エリアは概ね東京とその近郊。SUUMOやat-homeなど、インターネットに掲載されている物件であれば、ほぼ何でも扱えます。
専門家目線による、気になるお部屋のお見立てが可能です。
お引っ越しや住み替えをお考えの方がおられましたら、「安心して相談できる不動産屋があるよ」とご紹介ください！
オンラインによる重要事項説明（IT重説）に対応できます！
賃貸専門
お引っ越し、お住み替えの住まい探しは「うんすい宅建」へおまかせください！！
当社はアパート・マンション・戸建・テナント・倉庫など、賃貸物件の仲介を専門としています。エリアは東京と概ね、その近郊です。
かかりつけの不動産屋として
◆やさしくこちらの話を聞いてほしい！
◆オープンにいろいろ教えてほしい！
そんな気持ちでお部屋探しを検討されているあなたへ！
初期費用ってこんなに必要？
ポータルサイトを見ているけど本当に自分の条件だとこれだけしかないの？
お部屋探しって、SUUMOを見るか入りやすそうな街のフランチャイズ店へ行くのが当たり前だと思ってませんか。ネットでのお部屋探しは便利ですが、本当にあなたにとって良いお部屋探しをするならば、業者選びが重要です。
よくある質問
Q.東村山市の物件しか紹介してもらえませんか。
A.東村山市以外でも紹介可能です。東村山周辺はもちろん、都内全域や西武新宿線や池袋線沿線を中心に、埼玉県の物件も取り扱いいたします。2023年には、神奈川県川崎市の物件もお世話させていただきました。その他の地域でも、まずはご相談ください。
Q.相談料はいくらですか。
A.無料です。原則、成約しない限り費用は発生しません。
Q.具体的な物件は決まってなくても相談できますか。
A.大丈夫です。希望条件をお聞かせください。一緒に楽しく探しましょう。
Q.お部屋探しアプリ等で見つけた物件は、お宅ではなく記載されてある問い合わせ先にまず連絡すべきですか。
A.その必要はございません。お気軽にお申し付けください。
一般的な不動産取引の仕組み（賃貸）
①物件情報を探す
②内見を行う
③入居申し込みを行う
④入居審査を受ける（保証会社・オーナー）
⑤初期費用の決済
⑥重要事項説明と契約の締結
⑦引渡し
いち早く良い物件で新生活をスタートさせるコツ
お部屋探しに100％はあり得ないと知る。
絶対にゆずれない条件を明確にしたら、枝葉末節にこだわり過ぎない。
欲しいタイミングで出会った物件がいちばん良い物件と思うこと。
時間があれば焦る必要はないけど、待ったらもっといいお部屋が出てくるということはほとんどない。
倉庫のオーナー様募集！
倉庫物件を所有しているオーナー様、借主様の募集から管理まで一貫して行います。
◆募集の方法について
ウェブサイトやポータルサイトでの募集、当社のお客様へのアプローチ、業者間ネットワークでの他社様への呼びかけなどを活用します。
◆審査について
借主様の業務内容、資産状況などの経営状態を精査いたします。
宅地建物取引士とは？
宅建・宅建士・取引士などと略して呼ばれることもある、不動産取引の専門家です。
宅地建物取引士だけに許された独占業務として、「重要事項の説明」や「35条書面（重要事項書面）への記名」「37条書面への記名」などがあります。
不動産業者が関与しない不動産取引では、宅地建物取引士がいなくては契約を締結できません。また、不動産仲介業を営むには従業員の5人に1人の宅地建物取引士を置かなくてはならないことになっています。
不動産屋には必ず、宅地建物取引士がいます。不動産に関するお困りごとは、お近くの宅地建物取引士へご相談ください。
空き家の課題と問題
“夢のマイホーム”が社会全体に負債としてのしかかる…
⇒欧米のように「中古＝成熟」と考える文化が乏しい日本
⇒住宅を30年が期限の消耗品や消費財としてとらえる日本
⇒思い出の家も赤の他人にとっては「ただのボロ家」であることは不都合な現実
⇒第三者が数値化できない思い出などといった価値を考慮せず失敗する空き家活用
⇒空き家の「とりあえず放置」が身の破滅を招く
⇒建物の劣化によって人や隣家等へ損害を生じさせたときの損害賠償リスクは大きい
詳しくは専門家に相談するか、空き家のことに特化した書籍などに当たっていただければよいのですが、まずは基本的な資料を集めて「空き家の履歴書」（プロフィール）を作りましょう。
登記事項証明書（登記簿）は、その土地や建物の所在地や面積、所有などの権利関係や変遷が明らかにされた不動産の履歴書です。購入したときの契約書等や増改築時の契約書類等では、いつどのような建物を建てたか、耐震基準に適合しているか、違反建築ではないかといったことを知ることができます。
また、空き家が借地に建っているというケースもありますので、その場合は契約者は誰か、契約年月日と契約期間はどうなっているかなどを確認します。それから、地域によっては無いこともあるのですが、土地の区画を明確にした地図（図面）で敷地の周りの境界標（そもそも境界標が存在するかも含めて）と図面が合っているかを調べます。
そこから初めて、「売る」「貸す」「壊して土地を売る・貸す」の3つの活用法の選択が可能になります。しかしながら、それらには大きなお金が動いたり、トラブルが発生したりといったことも想定されますので、慎重に進めることが大切です。
空き家予備軍を一軍へ“昇格”させない！
基本的に空き家というのは、誰も住んでいない住居のことを言います。たとえば空き家が放置される理由の一つに、荷物を置く場所が無いからとか、先祖代々の仏壇があるからなどというものがあるのですが、荷物がたくさん置いてある状態であっても、人が日常的に生活していない家は空き家です。
空き家予備軍とは、これから空き家になりそうな住宅のことを言うのですが、主に高齢者が一人暮らしをしているお家がそれに当たります。誰かのお世話になりながらでも、そこで生活している間は良いのですが、高齢者施設に入居したり、亡くなったりしたときに空き家となるのです。
それを防ぐためには、まず家族で話し合うことが大切となります。これを先延ばしにしていると、所有者や相続人となる人の誰かが認知症などによって判断能力を失ってしまったときに対策が困難になってしまいます。
最近は終活という言葉に見られるように、意識が変わりつつあるとはいえ、特に親が元気なうちは、遺言や相続の話というのは切り出しにくいかもしれません。ですが、後回しにし続けることで、厳しい結果を招くことになり得るのです。
不動産のことに関しては、自身の判断だけで話を進めるのは危険を伴います。建築に関すること、またその取引に関することには多くの複雑なルールがあります。
たとえば、古い家があると土地が売れないだろうと解体して更地にしても、その土地は売れない場合があります。それは、自分の土地が「再建築不可物件」の土地だったというケースです。
再建築不可物件とは、建物を解体したら、もうそこに新しい建物は建築できない土地のことを言います。建築基準法が施行されたのは1950（昭和25）年で、その関連法である都市計画法が施行されたのが1968（昭和43）年。法律ができたことによって、施行前は再建築不可物件ではなかった物件の一部が再建築不可物件になったというわけです。
相続して放置している古い空き家が、実は再建築不可物件であるというケースは、かなり多いのではないかと思います。ちなみに解体したら新築はできませんが、リフォーム・リノベーションするのは問題ありません。
2015（平成27）年に「空家等対策の推進に関する特別措置法」（空家法）が施行されて以降、空き家のことを相談できるところは増えています。実効性はそれぞれでも、多くの自治体が不動産業界をはじめとした有識者と連携して課題に取り組む中で、相談窓口を設けています。
また、行政書士や不動産事業者など、空き家関連のサポートを商品化するところも増えています。話がこじれてからでは遅いと考え、早め早めの対策を打つようにしましょう。
親の持ち家と相続の問題
預貯金や現金の類は相続人全員で分けることはできても、親の持ち家などの不動産を分けることはできません。
不動産を相続する相続人は自分が相続する代わりに、その不動産の査定額相当を他の相続人にお金で用意するなどの必要が発生します。
不動産を相続する相続人が準備した査定書の金額が不当に安いなどといって、相続人同士での揉め事に発展することも珍しくありません。また、売却してお金で分けようなんて思っても、売却活動がスムーズにいかないということも起こります。
長い相続人同士の裁判等の間、塩漬けになった持ち家がどんどん負債と化していく…。
2018（平成30）年には、所有者不明土地法が制定されました。日本には誰が所有者かわからない所有者不明土地が九州本島の面積に匹敵する割合で存在すると言われます。この所有者を特定するためには、莫大な時間と費用が必要なため、不動産取引や公共事業等の足かせとなっているのです。
東日本大震災のとき、所有者不明土地の存在が復旧・復興の活動のための妨げになったことは法制化を後押ししました。
なぜ、このようなことになっているかといえば、これまではずっと相続登記が義務ではなかったからです。相続しても自分で使用する予定もない、資産価値もないような土地は放っておかれたから、登記簿上の所有者は何十年も前に亡くなったひいおじいちゃんのまま、などということが起こります。
そのまた子どもが何人いて、それぞれに子どもがというように、結局この土地（建物）の権利を主張できる人って何人いて、その人たちはいったいどこにいるのか、というようなことになるわけです。
相続土地国庫帰属法を利用して、国に不要な土地を引き取ってもらうこともできますが、一定程度のハードルがあります。所有者不明土地法のいちばんの効用は相続登記の義務化だと思います。
相続で不動産の取得した相続人は、取得を知った日から3年以内に相続登記の申請を行うことが義務付けられました。正当な理由なくこれを怠った場合は過料の罰則もあります。
施行日前の過去の相続分にも適用されますので、過去に相続したまま名義変更していない土地がないかどうか、確認してみるのがいいでしょう。
また、そうした土地の中にはかつて親御さんなどの被相続人が投機目的で大枚はたいて購入したものの、値段がつけばまだマシで、今や所有権を手放すためにお金を支払わなければならないような物件も確かに多く存在します。
中にはそうした事情や無知に付け込まれて、十分に市場で流通させられる物件を、逆に処分料を支払って業者に取られてしまう事例もありますので、まずは信頼できる専門家に相談しましょう。